疫情已经开始逐渐稳定下来，各地都在抢着复工，很多售楼处也开始开门营业了。

　　而对楼市而言，大家更多的关注点在这次意料外突发的疫情会对房价有什么影响？

　　潜台词是房价到底会涨还是跌？

　　

1

　　

　　说到房价涨跌，政策因素几乎次次都能拿最具影响力大奖。

　　

　　我们先来从政策来判断一下。

　　

　　首先，地方上政策正在松动。

　　

　　江苏苏州、江西南昌、山东济南青岛、海南海口、河南驻马店等地，都对房地产政策做了针对性的调整，整体来看，政策的大方向是更倾向宽松的。

　　

　　在这些政策里，有很多具体的实施条款是以面向开发商企业为主的，也就是说，在现阶段，这些政策的目的主要在缓解房地产企业经营压力。

　　

　　但是，缓解压力只是能起到暂时作用，如果作用市场消费者的政策没宽松，市场的持续冷淡会导致房地产企业没有足够现金入账或销售成绩不佳，房地产企业仍然有不小压力。

　　

　　其次，态度暧昧不明。

　　

　　地方上很明显是想要放松政策。但是上面态度却是有些暧昧不明。

　　

　　前几天，央行做汇报，提了“房住不炒”。但其实，央行的“房住不炒”和住建部的“房住不炒”是有点差别的。

　　

　　毕竟，央行是管钱的，这里的“房住不炒”更倾向金融信贷上对房地产作用。比如可以给首套房贷款以便利，但两套及以上可能就困难了。

　　

　　当然，这也只是现阶段。

　　

　　而我们看，2018、2019年的时候，上面对政策放松的对待还是很严肃的，比如过火的城市会被点名批评、约谈、留作业，想放松还要偷偷摸摸的不能官方说。

　　

　　但到今年的现在，地方上有的城市动作还是比较大的，上面到现在为止，还没有动静。

　　

　　现在因疫情而延期的两会还没开，所以对今年的楼市基调很难有准确的推测。

　　

　　从现在的态度看，可以放松，但还在把握着尺度。

　　

　　“两会”前要“房住不炒”，“两会”后等上面的态度，而上面的态度要看经济。

　　

　　水放了，物价涨了，蓄水池用不用，怎么用？

　　

2

　　

　　楼市需求在压抑着，疫情之后会不会爆发？

　　

　　被压抑的楼市需求有几个来源：

　　

　　一部分是因为前两年调控政策趋紧趋严，被政策拦截在外的一部分需求。

　　

　　这部分包括经济能力有限的刚需、刚需改善需求以及普通的房产投资者。

　　

　　另一部分需求，是因为此次疫情衍生出的需求。

　　

　　这包括一部分租房转购房的刚需、因产品物业不满改善住房的需求以及因疫情到来找机会的投资者。

　　

　　还有一部分需求是本身在年初有购房计划，因为疫情的突然到来而被迫停止购房行动的需求者。

　　

　　在这三部分人群里，因疫情衍生出的需求和本身购房计划搁置的需求量都有限，而前两三年因政策无法上车的需求量才是大手笔。

　　

　　疫情之后楼市需求会不会爆发？

　　

　　毫无疑问的是，只要政策有松动的可能，购房需求爆发基本上是必然的。

3

　　

　　最近土地市场不太平静。

　　

　　我们都知道，因为疫情影响很多城市土拍市场都陷入了停顿。

　　

　　但即便如此，从某些城市传出的信息来看，房企对未来楼市的预期都不错。

　　

　　前几天，上海出了中国历史总价第一的地王。

　　2月，北京高溢价率地块频繁出现。

　　2月，本该是土拍淡季，但20个热点城市丝毫不受疫情影响，土拍成交竟同比提升了53.7%。

　　

　　房企拿地的积极性反倒因为疫情的原因，变得高了。

　　一是，很多企业想趁此机会抄底囤地，避免疫情之后土拍竞争大、成本高，也就是说疫情之后土拍高溢价成交土地会增多。

　　

　　二是，房地产企业对市场预期比较有信心，楼市会回暖，房价会有变化。

　　

　　这是来自房地产企业的预测。

4 结

　　

　　影响房价涨跌的三大因素，政策、需求、土地成本。

　　

　　从种种迹象表明：

　　

　　1、今年下半年，围绕着楼市的政策会改变严、紧的走向，信贷、监管、市场等等方面会呈现出逐渐放松的状态，允许各城市在房地产调控上的更大自由度；

　　

　　2、随着各地政策的调整，市场中对楼市的需求会逐渐释放出来，这其中尤以一二线城市表现更为突出；

　　

　　3、在楼市回温之前应该是土拍市场率先恢复繁荣，相较于去年，今年非限价、高溢价地块会增多，进而推动土地价格回升；

　　

　　4、在政策、金融、市场、土地价格等作用下，房价可能会区别于18、19年的平稳状态，开始进入上涨空间，这其中以一二线城市为主。

　　

　　5、三四线城市房价表现则相对会出现比较大的差异。比如在前期18、19年上涨幅度较大的城市，房价增速会放缓甚至出现横盘，而那些前期已经度过较长的稳定期的城市，很可能再迎来一轮涨幅。

　　

　　那么房价会在什么时候涨？

　　

　　这要看需求爆发期出现在什么时候。一般情况下，房价涨幅和需求量大小是呈现正相关，当一段时期内购房者越多，房价涨幅也就越大。

　　

　　而根据现在的状况，如果在理想状态下，未来3个月，各城市政策可能会相继开始放宽，到4、5月可能市场需求开始回升，下半年市场开始对政策作出反应后，市场需求会有一个快速增长阶段，房价可能会有所上涨。(来源：小融说房)